”目に見えない”住宅性能が、お部屋選びの1基準になる時代が近づいている！？

2025年04月05日

こんにちは。田中です。

2025年に今までの省エネ住宅が新築住宅の基準になりました。さらに2030年には ZEH水準の省エネ住宅が新築の標準になります。2050年までのカーボンニュートラルの実現に向けて、2022年に「建築物省エネ法」が改正され、省エネ住宅の義務化が決まりました。

以前、家選びの基準変わります　でご案内しております。よろしければこちらからご確認をお願いします。

改正建物省エネ法（R4.6公布）に基づき、建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度が一部見直され、2024年4月から施行されました。

省エネ性能表示制度の見直しで思うこと　でお送りしております。よろしければこちらからご確認をお願いします。

省エネ性能ラベルが2024年4月にスタートされ、今の住宅政策として2025年4月に適合義務化、2030年までには新築は全てZEH水準へ基準引き上げ、今の基準よりさらに20％使うエネルギーが少ない住宅にしてください、という水準に引き上げられることまで決まっています。今まさに省エネに向かって、性能のいい建物を作っていかなければいけない、また建物について説明できなければならない、という入口に立ってるわけです。

省エネ性能ラベルデザインは下記のとおりです。

主にポータルサイトを中心に様々な広告サイトに表示してくださいという建付になっています。本制度に関わる方々として、販売・賃貸事業者（売主・貸主・サブリース事業者含む）一体となって進めていく制度です。本制度は、2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築建築物およびその物件が、同時期以降に再販売・再賃貸される場合、対象物件は、住宅（分譲一戸建て、分譲マンション、賃貸住宅、買取再販住宅等）と非住宅（貸し事務所ビル、貸テナントビル等）となります。例外の建築物は、販売または賃貸する用途でない建築物（例：注文住宅・ウィークリーマンション）や自社ビル、民泊施設となります。

省エネ性能表示制度の発行物は2種類です。

省エネ性能ラベル
エネルギー消費性能の評価書

発行方法は2種類あり、自己評価と第三者評価機関 BELS に依頼します。

自己評価・・・販売・賃貸事業者が自ら、国が指定するWEBプログラム、もしくは仕様基準に沿って、建築物の省エネ性能の評価を行います。
第三者評価 BELS・・・第三者の評価機関に設計図書等を渡して依頼し、建築物の省エネ性能の評価することを指す。第三者評価制度BELS（ベルス）では、ラベルや評価書にBELSマークを表示できます。

BELSとは「建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）」を略した言葉で「ベルス」と読みます。BELSは国が定める省エネ性能表示制度に対応した制度の一つで、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が運営しており、同協会に登録しているBELS評価機関が評価する第三者評価です。

省エネ性能ラベルの主な掲載内容のなかで、一番大事な項目は☆マークです。☆マークが増えれば増えるほど、エネルギーを使わなくて済む住宅ということです。次に断熱性能です。断熱性能は4つ目から家のかたちが大きくなっていますが、断熱性能4が今の省エネ基準に該当します。2030年のZEH水準になると、断熱性能5が最低基準になります。

目安光熱費は、概ねこの家で標準的な暮らしをすると、いくらくらい光熱費がかかるかというのが表示しますが表示は任意項目になります。また、ZEH水準や、ネット・ゼロ・エネルギーという目指すべき水準をクリアした場合には、その横のチェックマークにチェックが入ります。

☆マークについて、太陽光発電等再エネ設備がない住宅はレベル4、つまり☆マーク4つが最高ということになります。☆1つで基準クリア、☆1つが増えるごとに、ー10％が増えていくので、☆4つということは、ー30％以上の削減率になっているというかたちになります。

次に、太陽光発電があれば太陽光発電した分でそもそもエネルギー使用を削減できますので、☆はマックス6段階という設定になります。☆マックス6段階で、ー50％以上の削減率となります。これは、ざっくり言えば、普通の省エネ基準をクリアした家よりも光熱費が半分で済むと捉えていただいていいと言えます。また、この中でキラ☆マークになってる分は、太陽光発電等の再エネ設備によってエネルギーが削減された量を指し示します。

主要ポータルサイトでは、物件概要に省エネ性能の3項目を追加されます。早い会社は2024年4月、遅い会社でも2024年秋には追加予定です。

新築時に取得した省エネ性能ラベルは、もう一度売買あるいは賃貸する場合でも原則新築時発行のラベルの再利用が可能です。ラベル表示は努力義務で、基本掲載してくださいというかたちになりますが、居住してから例えば、エアコンを取り換えたり給湯器を取り換えた場合は性能値が変わる場合があります。性能値がもともと設定されていた基準と同等以上と確認される場合、あるいはそもそも変更していない場合はそのままのラベルを再利用しても構わないとされています。仮に、性能がダウンする場合あるいは性能が確認できない場合は、そのラベルは使わず改めて取り直してください、となります。

新築時だけではなく、中古のマンションや戸建て、古い賃貸住宅を貸し出す場合、新築時の設計図書が残っていない場合、そもそも省エネ性能値を計算すること自体が難しい、という物件も多数あると思います。そういった物件に対しても訴求可能になる制度がスタートしています。

背景をお話しますと、新築時の等級4をクリアしている物件自体が、国交省の推計では日本の住宅全体ののうち1割強しかなく、まだまだ9割近くの物件は今の現行の基準を満たしていない、そしてそのような住宅は冬は壁・天井・そして多くは窓から熱が逃げてしまうという状態、夏は壁・天井・そして多くは窓から熱が入ってくる状態になっています。

今回、しっかり対策している建物については、正しく評価をしていこうという制度がスタートしました。省エネ計算が困難な既存の売買・賃貸物件の中で、窓か給湯器が省エネ基準以上の物件であれば「省エネ部位ラベル」が発行可能になります。このラベルは、窓もしくは給湯器が現行の省エネ基準以上のものになっている場合、最初からなっている場合も含めて、あるいは最初はなっていなかったけど後から内窓を追加したり給湯器をいいものに取り換えた場合には、訴求できる部位ラベルという表示が可能になります。

また、窓もしくは給湯器が現行の省エネ基準以上のものになったという前提のもとで、他にも玄関ドアとか給湯水栓、高断熱浴槽、太陽光発電、太陽光利用様々なものが仕様基準をみたしてればチェックボックスにチェック表示をすることも可能です。

新築のラベルと省エネ部位ラベルをどう使い分けるかについて、もともと古い物件で省エネ性能が低い物件で内窓改修したり省エネ給湯器だけ入れた場合は、部位ラベルを表示します。一方、スケルトンにして全面的にリフォームして省エネ性能の計算値までだせる場合は、☆マークがついている新築ラベルを掲載することを推奨しています。

新築の☆マークの付いたラベルが出せる場合はベースは新築の☆マークの付いたラベルを、どうしても出せない建物は改修部位ラベルをのせてください、という制度になっています。

省エネ性能の物件は選ばれるのか？

リクルートの調査によると、従前から日本は耐震性は住宅の中でも一番重要とされていますが、実は近年でみると少し下がっている一方で、最近人気上昇しているのは断熱性に優れていることや、太陽光発電を搭載する省エネルギー性に優れている物件を選ぶニーズで、省エネに関する関心度は年々高まっていると言えます。

今賃貸に住んでる方に、今住んでる賃貸と、あなたが生まれ育った実家、どちらが断熱性に優れていると感じますか？というアンケートをしたところ、50代以上の方は、実家の方が寒かった、今の賃貸の方がいいよ、と圧倒的に今の賃貸住宅を支持する声が多く、一方、10~20代は、わずかながら実家の方が良かった、という回答をしています。さらに細分化しますと、10~20代の2001年以降に建築されたご実家で過ごされた方々に関しては、ダブルスコアに近いくらい方たちが実家の方が良かった、と答えています。これは何故なんだろうと考えると、1999年に省エネ基準が改正になり、今回義務化になった等級4を目指しましょう、という制度ができ、それ以降は窓ガラスがペアガラスが標準化になりました。さらに、住宅性能表示制度も2000年からスタートされました。持ち家中心に性能が向上し、今の20代はまさに性能の良さを「既体験」した「性能体感キッズ」である可能性が高いと言えます。日本の住宅は、ざっくりいうと、2000年を機に住宅性能がとても良くなりました。住宅性能が良い実家で過ごしてきた若い世代が、今まさに賃貸市場、そしてこれからの売買市場に参加してきていますので、断熱性とか省エネに関しては、重要な認識をもっていただいた方がいいと言わざるを得ません。

「住宅性能表示制度」とは、平成12（2000）年４月１日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく制度です。様々な住宅の性能をわかりやすく表示し、良質な住宅を安心して取得できる市場を形成するためにつくられました。国土交通大臣によって登録された第三者機関によって客観的に住宅性能を評価し表示するための基準や手続きが定められています。性能表示事項は以下の引用の通り、10分野34事項から成り立っています。

この住宅性能表示制度は品確法の3本柱の一つであり、他には「瑕疵担保責任」、後述する「紛争処理体制」があります。

省エネ性能ラベルの光熱費表示は任意ではありますが、例えば、光熱費 8,000円/月削減できますと記載があれば、毎月返済8,000円を金利1% 35年のローン借入額に換算すると283万円という金額をはじき出すことができます。そうしますと、実は省エネ性能が高いことによって建物のコストが少し高くなって販売価格が上がってるとみることもできますが、裏を返すと物件価格が283万円高くても、毎月のローンと光熱費の合計支払額は変わらないとも言えます。

また、住宅ローン控除もかなり有効な方法になります。