今100万円もらえるのと、1年後に105万円もらえるのでは、どちらがお得！？ - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中です。

今100万円もらえるのと、1年後に105万円もらえるのでは、どちらがお得でしょうか。（利子率は5％として、税金はかからないものとします。）

こういった問いの一つの判断基準を与えてくれるのが財務（ファイナンス）です。財務（ファイナンス）では「経済性」で考えます。

経済性の観点で考えますと、結論は「どちらでもいい」となります。なぜかと言えば、今100万円もらって1年間運用すれば、1年後には105万円になると言えるからです。

例えば、5%の預金をする（現在では到底あり得ない率ですが・・・）と言った場合です。運用する手間は考えないこととし、あくまでも経済性の観点から判断します。

ちなみに、行動経済学では「今100万円をもらう」を選ぶ人が多いそうです。人は、将来よりも今を大事にするイキモノだから。

「今100万円を受け取ること」と「1年後に105万円を受け取ること」は、金額は違いますが、価値は同じということです。反対に「今100万円を支払うこと」と「1年後に105万円を支払うこと」も同じ価値だと言えます。

これは、時の経過がお金を増やしてくれる。時は金なり、ということですね。

このように、将来の入出金を現在の入出金の価値に換算することを「現在価値にする」「現在価値に割り引く」と言います。利子率は割引率と言います。ちなみに、日本語では”割引”と言いますが、値引きの意味は無く、単にdiscount を和訳しただけだそうです。

また、この割引計算（将来の価値を現在に戻そうという考え）は、日常生活でも使われているそうです。

もしも、「3年後に受け取れるはずだった退職金1,000万円が受け取れなくなった。今すぐ保証しなさい！(但し、割引率は5％とする) 」と民事裁判で判決（ちなみに、不法行為と言います）が下されたら、「3年後の1,000万円」を現在価値に割り引いて支払えばいいということになります。つまり、現在の約863万円支払えばよく、1,000万円ではありません。最初にこの事例を聞いたとき、なるほど～！と納得してしまいました。

不動産の投資判断をするうえでは、「お金の時間的価値」の理解が大変重要となります。

この考え方を不動産経営にあてはめると、家賃収入にも同じことが言えるわけですね。将来にわたって家賃収入が入ってくると仮定して、それを現在の価値に割り返してみることで、その物件の「時間的価値」が見えてくるようになります。さらにそれを用いて、その物件に投資すべきかどうか？の判断も可能になります。

時間軸の異なるキャッシュを比較する場合には、その時間の価値を調整しなければなりません。将来のキャッシュが現在のいくらに相当するかは、利率で割り算することで求めることができます。

1年後に受け取れる100万円を現在価値に割り戻すとどうなるでしょうか。

将来価値100万円÷1.05（割引率5％）＝952,380円

つまり、1年後に受け取れる100万円は、今日時点では952,380円と同価値ということになります。

現在価値から将来価値を出すときのパーセンテージは「期待収益率」、将来価値から現在価値を出すときのパーセンテージは「割引率」とそれぞれ呼ばれています。この期待収益率・割引率を不動産経営に置き換える場合には、利回りのパーセンテージを想定しておいて問題ないものと言われます。

また、これが1年後のお話ではなく、5年後とした場合には5乗します。

例えば、5年後の100万円を割引率5％で現在価値に換算すると、

将来価値100万円÷1.05の5乗 = 783,526円

5年後に得られる100万円は、現在の783,526円と同価値という考え方になります。

将来の入出金（キャッシュ・フロー）を予測し、それらについて割引計算をして経済性を判断する方法を DCF法と言います。Discounted Cash Flow (割引キャッシュ・フロー法)の略称です。

DCF法とは、個別具体的な方法を指しているのではなく、将来のキャッシュフローを予測して、さらに時間的価値も考えて投資の判断をしよう、という手法を総じて言います。入金のことをキャッシュ・インフローと言い、出金のことをキャッシュ・アウトフロー　と言います。

投資の経済性計算には以下の4つの評価方法があります。

・回収期間法
・投下資本利益率法
・正味現在価値法（NPV法）
・内部収益率法（IRR法）

それぞれの評価方法には、長所と短所があり、評価手法によって計算の容易さやお金の時間価値を考慮した合理性に違いがあると言えます。

計算の容易さを重視する場合は以下の判断となります。

◎ 回収期間法、投下資本利益率法
× 正味現在価値法（NPV法）、内部収益率法（IRR法）

お金の時間価値を考慮した合理性を重視する場合は以下の判断となります。

◎ 正味現在価値法（NPV法）、内部収益率法（IRR法）
× 回収期間法、投下資本利益率法

「正味現在価値法（NPV法）」は、特に不動産投資において重視した方がいいと言われています。家賃収入などの不動産の収益価格を算出する方法の一つで、手取り額である純収益と復帰価値を、それぞれが発生した時期に合わせて現在価値に換算し直し、総額を出します。将来的に利益が出ると判断できなければ、そもそも投資する意味がないからです。

NPV（Net Present Value）とは、投資の意思決定の際に用いられる評価指標です。日本語では正味現在価値とも呼ばれ、対象の投資をすることで得られる利益の大きさを表しています。算出されたNPVがプラスであり、値が大きければ大きいほど投資価値が高いと判断できます。 投資において、一般的には同じ金額であれば1年後に受け取るよりも今受け取る方が価値が高いと考えられています。投資を通じてお金を増やすことができるというのが理由で、その価値を換算して投資判断を行うのがNPVです。

どの方法がいい、ということは決してなく、まずはこうした判断指標の定義や計算方法を理解すること、それを判断材料に投資可否を決められることが大切なのだと思います。