時価と簿価と残債 - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中です。

「時価」と「簿価」の違いをご存じでしょうか。

「時価」は、読んで字のごとく、その時の価格のことです。「簿価」は、帳簿価格の略です。簿価の簿は帳簿の簿ですが、帳簿にどのタイミングで価格を記載するかというと、これは例えば投資信託とかを買ったときの価格になります。

• 時価：変動する
• 簿価：変動しない

不動産投資を行っていると、「簿価」という単語が出てくることがあります。不動産の簿価は、あくまで所得税を計算する為の減価償却を計算したり、譲渡税を計算する為の価額に使うもので、不動産の価値を表してはいません。また、簿価は帳簿上に記載される物件価格ですが、単なる帳簿上の数字ではなく、収益物件の売却のタイミングを計る際などに役立つ数字と言えます。

「簿価（帳簿価格）」とは、さまざまな業種の会計処理に使用される専門用語で、会計帳簿上で記録されている資産の評価額を言います。不動産投資においての簿価は「不動産を購入したときの取得価格」になり、たとえば1億円で購入した収益物件は簿価も1億円になります。 1億円で購入した不動産の価値が、その後下落し市場価格が9千万円になったとしても、簿価は1億円のままです。逆に、物件価格が値上がって2億円になったとしても、簿価は1億円のままです。

簿価は、毎期ごとに不動産の評価がし直されます。不動産は土地と建物に分けて考える必要があり、建物の簿価は築年数の経過とともに減価償却が行われ、年々価値が減少すると考えなければならないからです。建物部分は、税法上で定めた計算方式に基づいてその年の劣化分を経費として計上することが認められており、それがいわゆる「減価償却」です。不動産の「簿価」は、物件購入時に支払った金額から毎年の「減価償却費」の累計を差し引いたものとなります。土地価格と比較して建物価格が高いケースでは、減価償却による節税効果が期待できるとも言えますが、それだけ「簿価」も減りやすくなる点に注意が必要です。建物は減価償却期間が終わると帳簿上の価値は無くなります。一方、土地は経年劣化しないため減価償却は行いません。減価償却されるのは、建物と付帯設備のみです。

経年や市場の影響などによって変動する不動産の市場価格を「時価」といいます。例えば、1億円で購入した不動産の価格が9千万円に下がったとします。この場合の簿価は1億円ですが、時価は9千万円となります。 このように同じ不動産であっても、簿価と時価は必ずしも一致するとは限りません。むしろ一致する方が珍しいとも言えます。因みにですが、相続が発生し相続人間で遺産分割を行う場合、不動産は「時価」をもとに話し合うことになります。

収益物件の売却のタイミングを見計らう際に、簿価と時価を比較して判断することができます。 原則、帳簿上の物件価格である簿価よりも市場価格である時価が高いタイミングで売却するのがオススメと言われますが、必ずしも売却益が得られるとは限りません。売却損益を知りたい場合は、簿価と時価だけでなく諸費用も加味して、売却損益を計算してみるとよいでしょう。

売却損益 ＝ 売却時に手元に残った金額 －（簿価 ＋ 譲渡費用 ＋ 取得費）

簿価 ＝ 購入物件価格 ＋ 仲介手数料 ＋ 固都税清算金

購入時経費 ・・・・ 登記費用、契約書印紙、不動産取得税

売却益は譲渡所得税の課税対象となるため、収益に応じて納税をおこなう必要があります。特に簿価と時価の差が大きいと課税対象額も高額になるケースもあります。収益物件の売却益は、全額が収入となるわけではないということを理解しておきましょう。

ここでクイズです。下記のY子さんとU子さんでは、どちらの方が儲かっているでしょうか？

Y子さん：「簿価」7,000万円の物件を「時価」8,000万円で売却する

U子さん：「簿価」8,000万円の物件を「時価」8,000万円で売却する

一般的に考えれば、「簿価」が「時価」よりも1000万円も安いY子さんのほうが儲かっていると言えます。会計上では、「8,000万円－7,000万円＝1000万円の利益」と記載されます。

これに対し、当然のごとくU子さんのほうは利益ゼロです。したがって、Y子さんの勝利となりそうですが、不動産投資の場合は見落としてはならない重要な論点があります。

もしも、2人ともローンを組んでそれらの物件を買っていて、残債があったとしたらどうなるでしょうか？どちらもローンの残高が8,000万円で、どちらも売却代金で一括返済すると仮定します。

もし、ローン残高が7,000万円だった場合、Y子さんは売却代金でローンを完済した後、いったんは1,000万円を手にしますが、会計処理では1,000万円の利益を計上していますので、そこから税金が差し引かれます。

法人で購入していて35％の法人税が課されたと仮定すると、手元に650万円しか残りません。一方で、U子さんは会計上の利益がゼロで課税なしですので、ローンを完済した後は1,000万円を手にすることができます。

もし、ローン残高が8,000万円だった場合、会計上の利益1,000万円が発生しているY子さんは、売却金をローン返済に充てて手元に資金が残っていないにも関わらず、会計処理では1,000万円の利益を計上していますので、所得税（会社で購入した場合は法人税）などの税金を徴収されてしまいます。

一方、プラスマイナスゼロで会計上の利益が出なかったU子さんは、当然ながら課税なしです。売却代金でローン完済して終了です。

住宅ローン残債があっても家は売却できます。ただし、住宅ローン残債がある家を売却する際は、住宅ローンの一括返済が条件となります。住宅ローン残債の一括返済が必要な理由は、物件に抵当権が設定されているからです。抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要です。 マイホームの購入時に、住宅ローンを利用した人であれば、借入先の金融機関によって土地と建物に抵当権が設定されます。抵当権は、滞納が続き、住宅ローンの返済が困難であると判断した際に、金融機関が土地と建物を強制的に売却し、売却代金を回収できる権利です。

マイホームの購入資金は、1,000万円を超えるケースがほとんどであり、抵当権のような担保なしで金融機関から住宅ローンを借りることができるケースはほとんどありません。住宅ローンが完済されると、抵当権を設定しておく理由がなくなるため、抵当権を抹消できます。なぜ家を売却する際に抵当権を抹消する必要があるのでしょうか。 抵当権が設定されている物件は、買い手にとって非常にリスクがある物件と言えます。物件を購入しても、抵当権が設定されたままだと、売主の住宅ローンの返済が滞った際に、購入した物件を差し押さえられてしまうからです。物件を差し押さえられてしまった場合、家を失います。このような理由から、住宅ローンが残っている家を売却する際には、抵当権を抹消するために残債の一括返済が必要になります。