土地の相続税評価額を計算してみよう

2024年10月19日

こんにちは、田中です。

自分で土地の評価を正しくできるかどうかは、なかなか難しいところもありますが、そもそも相続税がかかるかどうかざっくりでも見極めて早期から対策をとることはできます。

土地の相続税評価額を計算方法は、大きく分けて路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。

路線価方式：「路線価✕補正率✕面積」で算出する
倍率方式　：「固定資産税評価額✕倍率」で算出する

上記算式は財産評価基本通達という国税庁が定める土地の評価方法です。相続税を低く抑えられるかどうかは土地評価をどれだけ抑えられるかに懸かっていると言っても過言ではありません。万が一、土地を過少評価で申告して、後日税務署から指摘を受けてしまうとペナルティが発生します。恐ろしいことを言いますと、過大申告をした場合は何も教えてくれないのだそうです・・・多く申告する分には大歓迎！？

財産評価基本通達とは、国税庁が定めた相続税や贈与税における財産を評価するための指針です。財産評価基本通達は法律ではないので法的拘束力はないとはいえ、実務上は、相続税の土地評価は相当特殊なケースを除き、この通達で評価することになります。また、イレギュラーケースに当てはまると、財産評価基本通達による評価ではなく「不動産鑑定士による鑑定評価」や「売却価額」による評価が採用されることもあります。

国税庁は日本全国の市街地の道路に毎年1月1日における1㎡当たりの価格を決定します。この路線価図は、毎年7月1日に国税庁HPで公表されます。

路線価は日本全国すべての道路に設定されているわけではなく、「市街地的形態を形成する地域」に限られていて、市街化が進んでいない田舎のほうでは路線価は設定されず倍率方式を利用します。路線価が設定される道路は、「市街地的形態を形成する地域」のうち、道路法の道路でもなく、建築基準法の道路でもなく、「不特定多数の者の通行の用に供されている道路」であれば路線価が設定されます。

路線価は、実際の売買価格の8割になるように設定されるという大変重要な性質があります。

仮に1億円で売買されるような土地があった場合、路線価方式で計算をすると大体8,000万円になるように路線価が設定されています。実際の価格よりも少し甘めにつけられているのです。

なぜ、国税庁が20%もおまけしてくれているのか、と言うと以下の理由があります。

路線価は、毎年7月1日に更新をされていきますが、本来不動産価格は年中変動しています。年に1回しか路線価の更新ができないので、少し低め設定することによって実際の不動産価格が下がったときにも取り過ぎないようにという趣旨が込められています。
路線価方式は、非常にシンプルで簡単な計算方法なので、本来の土地の個別性・個別事情を織り込むことが難しいため、取り過ぎにならないように少し低めに設定されています。

実務では、実際の売買価格よりも低く評価が付けられるというところに着目して色々な節税対策を考えていきますが、時価の80％　という考え方はとても大切になります。

例えば、預金・定期預金として1億円を持っていれば、1億円という金額で相続税を計算しますが、1億円で土地を購入すれば、路線価方式で計算すると20% 引きの8,000万円で土地の評価がつけられていきます。その上にアパートを建築すると貸家建付地評価になり、さらにざっくり20％引きされますので、6,400万円となります。実際には土地の価値はありますが、評価が甘めにつけられているその性質を利用して相続税対策というのが行われていきます。

非常に似ている考え方として固定資産税評価額というものが存在します。固定資産税課税明細書の価格欄に記載されている価格のことを固定資産税評価額と言います。路線価よりも少しだけさらに低く、実際の売買価格の70％になるように設定されています。

実際の売買価格を100%とすると、相続税の評価額は80%になり、固定資産税の評価額は70%になるという10:8:7 という法則があります。この法則を利用すると1つの価格さえ分かればすべての価格が計算できることになります。

例えば、固定資産税評価額が7,000万円の土地があったとします。10:8:7 の法則に当て込んでいけば実際の売買価格は1億円くらいになります。7:10 のところですよね。

つまり、1つが分かると、この割合に調節してあげれば全ての大体の価格を計算することができることになります。但し、気を付けたいのは、10:8:7 の法則は住宅街は結構な頻度であてはまりますが、商業地とか駅前になると、この法則はあまりあてはまりません。

路線価方式の土地の相続税評価は、実際には下記算式により算出されます。

対象地の前面道路の路線価　✕　各種補正率　✕　地積　✕　持分　✕　権利調整

路線価方式の評価の手順は下記の通りです。

評価資料の収集
評価単位の決定
地積の確認
各種補正率の適用
持分の確認
各種権利の確認

土地の相続税評価で必要となる主な資料は下記の通りです。

路線価図
調整率表
住宅地図
地図（公図）
測量図
全部事項証明書（登記簿謄本）
固定資産税課税明細書
都市計画図
道路台帳
道路種別図
土砂災害特別警戒区域内マップ

評価資料が揃ったら、まずは評価単位を決めます。例えば、アパートと貸駐車場が並んでいたときに一緒に評価するのか、別々に評価するのかを決めることをいいます。なぜなら利用方法によって評価額が変わるからです。原則は、土地の種類（地目ごと）に評価しますが、原則以外にも様々な決まりがあります。土地の評価は、1㎡当たりの評価額に地積（大きさ、面積）を乗じて計算しますが、地積といっても登記地積（登記簿上の地積）、課税地積（固定資産課税上の地積）、現況地積（固定資産税上の現況地積）など様々な種類が存在します。

相続税の評価は、財産評価基本通達にて相続開始日における「実際の面積」を使用して評価するよう定められていますが、実務では、土地の地積は登記簿謄本か固定資産税課税明細書で確認します。正方形や長方形のキレイな四角形であれば、地積（土地の面積）は簡単にわかりますが、実際は土地の形が歪だったりしますので、ここの評価の算出方法が第一難関と言われます。対象地が接している道路の路線価に対象地特有の補正を加味していきます。この補正は「増額補正」と「減額補正」の2種類ありますが、ほとんどは減額補正となります。この補正方法が、10人の税理士がいたら10通りあると言われるところになり税理士の腕の見せ所になります・・・

増額補正：複数の道路に接している土地は増額補正の対象となります。面している道路が多いほど速報路線影響加算を行います。（唯一の増額補正になります）

減額補正：主な補正は以下のとおりです。

奥行価格補正：奥行きが長い又は短い場合に使う補正
不整形地補正：土地の形が悪い場合に使う補正
規模格差補正：土地の大きさが基準より大きい場合に使う補正
無道路地補正：建築基準法の接道義務を満たさない土地に使う補正
間口狭小補正：間口が狭い場合に使う補正
奥行長大補正：奥行/間口の割合が2以上の場合に使う補正
セットバック：4ｍ未満の道路に面する土地に使う補正
都市計画道路予定地：都市計画道路の予定地となっている場合の補正

亡くなった人がその土地の持分をどのくらい持っていたかの持分確認をします。100％所有しているケースも多いですが、親族とかと共有所有してるケースも多々あります。確認方法は、登記簿謄本の権利部（甲区）を見ます。亡くなった人の持分が50％であれば、その土地の評価は、「1㎡当たりの補正後の路線価✕地積✕50％」となります。

地積が分かり、1㎡当たりの価格も算定できれば8割型土地の評価が完了です。自用地（自分で使っている土地）であればここ終了ですが、自用地以外については貸している土地の権利内容に応じて一定の計算が必要となります。主な内容は下記の通りです。