区分所有マンションの評価方法見直し

2024年09月21日

こんにちは、田中　です。

2024年１月１日から、区分所有マンションの評価方法が変わっています。

実際の価格（時価）に対して相続税評価が1/5, 1/6 もしくはそれ以上低くなってしまう区分所有マンションがたくさんあり、その中でも特にタワーマンションが相続税に有利になることが多く問題になっていました。区分所有マンションは、区分所有補正率という補正が新たに加わっています。

相続、遺贈又は贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額は、新たに定められた個別通達により評価することになります。

相続対策では、不動産を活用するケースが多く存在します。現金や有価証券などの相続評価は基本的に相続開始時の時価が基準となる一方、不動産は時価ではなく、路線価（土地の部分）や固定資産税評価額（建物の部分）が基準となります。一般的に、路線価（土地の部分）は時価の8割、固定資産税評価額（建物の部分）は時価の7割に抑えて設定されていると言われますので、それだけで相続税の節税につながる仕組みです。

分譲マンションは、敷地権（土地）と建物に分け、建物は固定資産税評価額をもとに、土地は路線価方式あるいは倍率方式で評価することになります。中でもタワーマンションは、高層階ほど市場価値が高くなりやすいことから、タワーマンションを活用した節税が注目されました。タワーマンション節税（いわゆる「タワマン節税」）とは、タワーマンション特有の性質を活用して、相続税の対象となる財産の評価額（相続税評価額）を実際の時価よりも大幅に軽減する手法です。

タワーマンション（タワマン）の定義は実は明確に定められていないのですが、一般的には20階以上のマンションと言われています。

相続税は、相続財産が多いほど税率が高くなる「超過累進課税方式」を採用しているので、少しでもこの相続税評価額を押さえられれば節税が可能になります。

不動産の相続税評価額は「時価の8割で計算する」と言われています。例えば、1億円の現金を相続する場合、相続税評価額としてはそのままの価値で「1億円」です。しかしその1億円でマンションを購入した場合、マンションの相続税評価額はおよそ8,000万円になることから、現金として財産を相続するよりもマンションを相続したほうが、相続税の対象となる財産額が少なく計算されるのです。

不動産の相続税評価額は、土地と建物に分けて算定しますが、土地の評価額の計算には「所有面積」が用いられます。タワーマンションのように1つの土地で戸数が多い物件ほど、1戸あたりの土地の持分が小さくなるので1戸あたりの土地の評価額が安くなります。また1戸あたりの土地の評価額は、広さで均等に割る「持分計算」により算定されます。この場合、高層階と低層階で専有面積が同じであれば、土地の評価額も同じになります。

タワーマンションは、実際は高層階ほど価値が高くなる傾向がありますが、相続税評価の仕組み上、その市場価値を考慮することができません。そのため、実際の市場価格と比べて過小評価される例が多く、相続財産の評価額が実際の取引価格から大きく逸脱するケースが多く発生しており、租税回避の懸念を引き起こしていました。

有名な裁判例には、2022年にあった最高裁の路線価否認判決があります。原告である相続人は、ルール通りとも言える方法で、路線価等をもとに相続した2棟のマンションを約3億3000万円と評価し、購入時の借り入れと相殺して相続税は0円と申告しました。ところが、国税側は例外規定をもとにこれを許さなかったことが大きな争点でした。2022年4月に最高裁判所の判決が下り、結果は原告側の上告が棄却され敗訴。該当マンションは不動産鑑定に基づき約12億7000万円と再評価され、相続人には約3億円の追徴課税が課せられることになりました。相続税が0円から3億円となったこと、また土地評価の絶対的ルールとも言える路線価における評価が否認されたことで大きな話題を呼びました。

このような背景により、タワーマンションを含む区分所有マンション不動産の評価方法に改正が加えられることになりました。

居住用区分所有財産の評価方法は以下の通りです。