任意売却と競売 - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中です。

住宅ローンが払えなくなったとき、また通知書が届いたとき、将来の不安で頭がいっぱいになることと思います。人に言えず自分だけで抱え込んでしまうと、どうすることもできず時間だけが過ぎていってしまいます。

どうせ売るなら競売も任意売却も一緒、と思いがちですが、全く違います。任意売却には、競売にはないメリットがたくさんあります。

任意売却とは？

住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を債権者の合意を得て売却することです。住宅ローンの滞納が続くと、ローンを分割で返済する権利が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っているローン全額を一括で返済することを請求してきます。

競売とは？

住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている土地や建物などの不動産を、裁判所を通して強制的に売却することをいいます。売却された不動産の代金は、金融機関等の債権者で配当（配分）されます。

競売と任意売却の比較表はこちら

任意売却の最大のメリットは、競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債が少なくなります。

まずは、残債と自宅の市場価値を把握することが大切です。残債が自宅の市場価値より少なければ、債権者の合意なく売却することができますが、残債が自宅の市場価値より多ければ、債権者の合意を得ない限り自宅売却することはできません。債権者の合意が得られれば、任意売却で自宅を売却することが可能になります。

任意売却に限ったデメリットではありませんが、住宅ローンを3ヵ月以上滞納した場合は信用情報機関に登録される可能性があります。信用情報機関へは他の借入（カードローンや消費者金融など）を滞納しても登録されてしまいます。昔多かった0円携帯のように分割で支払っていくようなリース商品も、支払いが滞ってしまうと信用情報機関にばっちり登録されるようです。この信用情報機関に登録されてしまうと、7~10年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなるといわれています。かくゆう私も、若かりし頃、数回銀行に残高がなく引き落とされなかった経験があります。専門家の方に当時の状況をお聞きしたところ、もしかすると当時は個信(こしん) に傷がついていたかも！？とのこと・・・ 

ちなみに、個信(こしん) とは、個人信用情報のことです。株式会社シー・アイ・シー（CIC）によって管理されています。株式会社シー・アイ・シー（CIC）とは、クレジット会社の共同出資により、昭和59年に設立された割賦販売法および貸金業法に基づく指定信用情報機関として指定を受けた唯一の指定信用情報機関です。ちなみに、滞納すると、個信(こしん)が汚れる or  傷がつく、と言います。その反対語は、きれいにする（事故情報を削除してもらう）です。

個信(こしん) には、下記のようなマークが掲載されるそうです。

住宅ローンを借りる際、連帯保証人などの債務を連帯して負っている人がいる場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意が必要となります。連帯保証人はご夫婦が共同でご自宅を所有している場合に多く見られ、もし離婚をしている場合は、別れた夫or妻と連絡を取る必要があります。任意売却がしたくても連帯保証人に連絡が取れない、同意が得られない、といった場合は任意売却はすることができません。

任意売却は通常の不動産取引と違い、法律の知識や経験が必要となります。しかし、任意売却に関するガイドライン等は無く、誰でも「任意売却専門」「任意売却の経験豊富」などと言うことができます。任意売却を依頼する際には業者を見極めることが重要です。